住宅ローンだけじゃない？持ち家にかかる「見えないコスト」の全貌を徹底解説

持ち家は資産なのか、それとも負債なのか？多くの人が住宅購入時に考慮していない「隠れた維持費」について解説します。固定資産税や火災保険料はもちろん、経年劣化による修繕積立金や突然の設備故障など、家を所有することで発生するランニングコストを正しく把握し、将来のライフプランを設計しましょう。

金銭的な面はさておき、表面的なこと以上の変更を自由に加えられること、そして家賃の大幅な値上げを心配せずに何年も予測可能な支払いを続けられるという心理的メリットは非常に大きいですね。私はバスルームを自分の理想通りに改装しましたし、キッチンも手直ししました。壁にパネルを貼ったり、足りない場所にコンセントを増設したりもしました。賃貸なら、気に入った部屋にした途端に家賃を上げられて搾取される可能性があるから、こんなことはしなかったでしょう。購入から数年経って、物件価値も50%上がりましたよ。

住宅の資産価値の1%から3%を、毎年修繕費として積み立てておくことが推奨されていますね。大抵の人はやっていないので、その結果、多くの家がゆっくりと価値を下げていくことになります。これは将来の世代に受け継ぐべき資産をドブに捨てるようなものです。それに、家の修繕というのは「三の法則」のように突発的に発生します。何もない平和な数年が続いて安心していると、突然3つの大きな問題が同時に降りかかってくるような感じです。今年はすでに1万ドル近くの予期せぬ出費がありましたし、HVAC（冷暖房システム）の寿命を考えると来年も大きな出費が控えています。もし近くにあるなら、ツールライブラリに参加することをお勧めします。一度きりの作業のために高価な専用工具を買うよりも、はるかに節約になりますよ。ツールライブラリは素晴らしいコミュニティ資源です。あと、DIYが得意だとしても、信頼できる便利屋を見つけておくことは重要です。あなたが旅行中に隣人から「水漏れしてるよ」なんて連絡を受けたときに、家の合鍵を預けて「とりあえず見ておいて」と頼める人がいれば安心ですから。

一方で、賃貸には（目に見えるものも、そうでないものも）隠れたコストがあります。自分にとって最大の問題は、賃貸につきものの不安定さです。家賃の値上げや、大家が親戚を住まわせるために明け渡しを求めるなど、いつまで今の部屋にいられるか分からないという不安ですね。毎年引っ越しの地獄を味わうかもしれないという、常に付きまとう低レベルのストレスは本当に嫌なものです。維持費がかかるとはいえ、住宅ローンを組んで毎月の支払いをほぼ固定できた方が、精神的にずっと楽です。先が読めるので、その分他のことに脳のリソースを割けますから。

私はもともと建設経験があるDIY好きです。少し広めの屋外スペースが欲しくて、郊外の行き止まりの道にある家から、もう少し田舎の広い土地がある古い高級住宅に移り住みました。自分で少しずつリノベーションできる自信がありましたし、急いでいるわけでもなかったので、子供たちにも住んでいる場所に手を加える経験をさせたいと思ったんです。でも、規模感を読み違えました。0.5エーカーから10エーカーに増えたことで、以前は「家のメンテナンス」に使っていた時間が、すべて「自然」という巨大な括りに吸い込まれてしまいました。芝生、草地、小道、並木道など、それぞれ刈り取る時期が違います。木は枯れて倒れ、引っかかります。茂みや外来種の除去、燃やして処理する量も膨大です。買ったとき「車道を直さないとな」と思っていましたが、その車道はアスファルトで全長300メートルもあります。見積もりをとったら、高級車が買えるような価格でした。灌漑システムは12ゾーンあり、修理や冬支度も必要。浄化槽も寿命があり、壊れたら5桁ドルは飛んでいきます。代替の設備がなければ、システム全体を構築し直すことになり、コストはその3倍です。結局、住宅の改善に充てられる時間はほとんど残っていません。今の生活は、それはそれで楽しんでいますが、もし過去の自分にアドバイスできるなら、規模の違いは甘く見ない方がいいと言いたいですね。特に広い土地を持つ場合は、ベースラインのメンテナンスにどれだけ時間がかかるかを熟慮して、どれくらい「手のかかる物件」を買うか決めるべきです。

「賃貸は金を捨てるようなもの」と言いますが、大家がボランティアで経営しているわけではないことを忘れてはいけません。家賃の一部は大家の利益になりますし、一部は「質の悪い借り主」のリスクヘッジとしてカバーされています（自分は違いますよね？）。それに、賃貸だと住環境を改善しようというインセンティブが全く働かないのも変な話です。そもそも許可されないことも多いですし。持ち家なら、モダンなキッチンへの変更や、物置の設置、新しい洗濯機の導入など、今の生活を豊かにするだけでなく、将来的な資産価値の向上にも繋がります。まあ、もし何らかの理由で部屋をネオンピンクに塗りたいなら、資産価値を無視して好きなようにできるという贅沢もありますね。

カナダのポートフォリオマネージャーで、パーソナルファイナンスの動画やポッドキャストを発信しているBen Felixは、もう何年も「持ち家か賃貸か」は金銭的にはトントンになることが多いから、金銭面以外の理由で決めるべきだと主張しています。最近の動画や2019年の動画で解説している「5%ルール」は便利ですよ。住宅購入価格の5%を計算してみて、もし家賃がそれより安ければ、その差額を投資に回した方が計算上は得、家賃の方が高ければ、持ち家にした方が合理的という考え方です。彼が所属する会社が作成した比較ツールも公開されています。

持ち家のメリットは、金銭的なことよりも心理的な面がほとんどです。頭金と住宅ローンに充てるはずのお金を（家賃を払った後に）投資に回せば、最終的な資産額はそれほど変わらないものです。ただ、心理的なメリットは計り知れません。自分が一番長く過ごす場所を、思い通りにコントロールできるのは大きいです。家賃値上げに怯えることも、オーナーの事情で追い出されることもありません。子供がいるなら、子供たちにとっても「ここが自分の場所」という安心感が得られます。ただ、金銭的な理由だけで家を買おうとしない方がいいですね。

今の家賃が数ヶ月後も同じとは限りませんよ。便利な場所で賃貸を探すのは家を買うより遥かに簡単ですが、その分家賃は高騰します。郊外で家を買うのと大差ないか、それ以上に高いことだってあります。大家との相性は運次第で、大した予告なしに家賃が跳ね上がることもあります。建物が売却されて管理会社が変わったり、全く別の用途に転用されたりして、追い出されることだってあり得ます。いきなりひどい隣人が越してくるリスクもあります。持ち家でも同じですが、集合住宅だと隣との距離が近いですからね。大型犬を飼いたいのに許可されない、子供を遊ばせる庭が欲しいのにない、鶏を飼いたい（デンバーではよくいるんですよ）のにダメ、エアコンやヒートポンプを追加したくても設置できないなど、制限も多いです。あなたの言い分が完全に間違いとは言いませんが、物事はあなたが言うほど単純な二択ではないですよ。

経済的なコスト以外で驚いたのは、持ち家がどれほど「時間」を奪うか、ということです。ここ数年、週末のほとんどを家のメンテナンスと作業に費やしています。以前借りていた場所よりも広い家を買ったので、掃除やメンテナンスの対象が増え、故障する箇所も増えたのが原因の一部です。でも一番大きいのは、メンテナンスの全責任が自分にあるという点です。何かあればすぐに呼べる相手はいません。定期メンテナンスの把握、実行、DIYの方法を学習するのは本当に時間がかかります。誰かに頼むにしても、業者を探して、見積もりをとって、スケジュール調整をする必要があります。それに、まともな仕事をしてくれるか判断するために、自分自身がある程度の知識を身につける必要があるんです！持ち家は金銭的な選択というよりも、まずは何よりもライフスタイルの選択ですよ。

私はアメリカ人じゃないけれど、提示されている数字のいくつかは馬鹿げていると思います。固定資産税が月515.50ドル？高すぎでしょう。ゴミ収集とか、何が含まれてるんですか？それに「家の近くの木を切るのに2,800ドル」？それだけの金があれば、私ならアメリカまで飛行機で飛んで、数百ドルで木を切って、また帰国してもお釣りが来ますよ。なぜそんなに高いのか。他の数字も怪しく見えてきました。「蛇口の修理に185ドル」？自分なら5〜10ドルで済ませるし、道具がなくても20ドルあれば買えるでしょう。著者は自分で修理したと言いつつ、なぜその金額になるのか全く理解できません。超高級な蛇口の話をしているんでしょうか？修理業者の人件費が高いのは分かりますが、それにしても高すぎます。アメリカでは保険やら検査やらが厳しいのは知っていますが、それでもやりすぎでしょう。